いい部屋!宮崎

今年は、こんな感じ!

■一人暮らし用のお部屋
ユーミーマンションの「1R+ロフト」人気が続いています。お部屋を広く使えそうと言う事と、見た目のかっこよさが強く影響しているんだと思います。しかし、そんな中でも立地に関しては結構シビアで、少しでも良い立地を選ぶ傾向が強く出ています。と言うのも、立地の選択肢がいくつかある中で「ここは少し不便だな〜」と思う立地の物件は部屋の決まり方が遅いからです。賃貸担当者が実際に探している方と同じ感じ方をしているのは重要だと思います。ただ、今年に関しては一つだけ「あれっ?」「なんでだろ?」と思った事がありました。それは、イオンモールに近い物件だったので「早めに決まるのかな」と思っていたんですが、意外と苦戦していました。そこで私が思った事

・毎日、イオンモールに行く必要は無いのでイオンモールに近い=メリットではない
・一人暮らしを始めようと思う人の多くは職場の比較的近くで探す事が多い。⇒イオンモールで働いている人にはベストでも、全ての人にとってベストでは無い(普通の事でした。)

今さらですが、たまに修正していかないと、気づかないうちに思い込んでしまう事がありますよね。

 

■一人暮らし用のお部屋は差が少ない
人気の「ワンルーム+ロフト」ですが、もちろん、一般的な1K物件も普通に募集されるわけです。おそらく、検索サイトを見ると、ロフトの有無が意外とわかりにくい仕様なんだな〜。
おそらく、結構大きな差なんじゃないかと思います。「ワンルーム+ロフト」で探しているお客様が「1K」とか「ワンルーム」で良しとはならない気がします。逆は以外とあるかもしれません。

 

さて、一人暮らし用のお部屋を探す場合、「家賃」「立地」「駐車場」で物件を絞り込む事が多いと思います。中心市街地で探す場合は、デザイナーズ物件かハウスメーカー物件か、リノベーション物件かの選択肢がありますが、郊外の場合、デザイナーズ物件は少ないので、物件の差は少ないと思います。「立地&周辺環境」でバッサリと絞り込むか「初期費用や家賃」で絞り込むかになります。

・不動産屋さんに探してもらうなら、希望のエリアと駐車場の有無、そしてロフト有りか無しかを伝えてリストアップしてもらえば部屋探しは、かなりスピーディーに探せるような気がします。
・中心市街地で探す場合は、デザイナーズ物件が選択肢に入るので、「家賃の上限」を伝えておくといいかもしれません。

 

■中心市街地駐車場なしvs郊外+駐車場有り
アミュプラザのオープンを前にして少しずつ需要が高まっている中心市街地です。これは供給する側も感じているようで、中心市街地に大型物件が建築される事が増えている事からも想像できます。(老朽化した建物が多かったのでスクラップアンドビルドされる事も多い)もちろん、一人暮らしを始めるお客様にとって、中心市街地は魅力的なはずですし、私もオススメします。ただ、駐車場が必要と言うお客様には、ちょっとオススメはできないです。なぜか?駐車場代が割高だからです。(もちろん、予算内であればオススメしますが・・・)。車が必要であれば、中心市街地で無くても良いはずです。では、どの辺がいいのか?家賃とのバランスを考えて担当者がご提案いたします。

 

■ようやく3LDKの選択肢がでてきた
ファミリー用の物件を探すなら3LDKを先に探す事をオススメします。以前なら、探しても見つからない事が多かったんですが、この数年で物件も増えてきました。人気なので、満室になっている物件も多いのですが、家賃を考えると、住宅ローンと同じくらいの金額なので、家を購入したので退去されるので募集と言う事も結構あります。ただ、3LDKのお部屋は、比較的すぐ決まります。まだまだ供給不足ですから・・・・。

・3LDK物件は、不動産屋さんに探してもらった方がベストです。募集されていなくても、どんな物件があるのかを調べておいて、物件を直接指定して「募集されたら申し込みたい」と言う探し方です。これは、実際にその物件を見ている担当者の方が圧倒的に安心です。内覧できない状態で決めようとしているので、物件の事を詳しく聞くしか判断材料がないわけですから。

ペット可物件は今年も絶好調!

■ペット飼育可物件
少し落ち着いてきたかな〜と思っていましたが、そんな事はありませんでした。
空いたら決まり、決まったら空くの無限ループ状態です。物件がまだまだ少ないと言う事なんでしょうね〜。
さて、ペット可と聞くと、DKセレクト(大東建託)さんでしたが、最近は、真っ先に東建コーポレーションさんの物件を探します。

 

ただ、少し思うところはあります。ホントにペットを飼うなら、せっかくの専用庭がコンクリート仕上げって少し寂しくありませんか?庭の芝生でペットと戯れる・・・・

はしゃぎ過ぎて、ふと2階の住民と目があって<(_ _)>ごめんなさいい。

 

そんな理想があってもいいですよね〜。コンクリート仕上げでは痛すぎます。でも、実際のペット飼育可物件の場合、原則的に室内のケージで飼う事が前提となっているんです。と言う事は、そもそも、外でペットを遊ばせる事がNGになってしまうんです。入居後の近隣トラブルにならないように注意して頂きたいです。

 

そうそう全くの余談ですが、ドラッグイレブン吉村店の前にペットショップがオープンしたんですよね。ペットショップ近くのペット可物件なんて嬉しすぎでしょう!!

■ペット飼育可物件の探し方
ペット飼育可物件は、検索サイトでも条件の一つとして必ず選択できるようになっているはずです。まずは、そこで絞り込む方法が一番簡単ですよね。あくまでも印象ですが、ペット飼育可物件は、実際に退去立会後でないと、入居可能日が決めづらい(退去後のお部屋の状態に差がありすぎる)為、検索サイトで募集されるまでに少し時間がかかる(退去前には入居可能日を決めにくい)ような気がします。ペット飼育可物件以外でも言える事なんですけどね。結局、不動産屋さんが物件を公開しないと探しようがないと言う事です。

 

もうお気づきですね。物件の入居者募集情報は、最初に不動産屋さんに入ります。その後は、その不動産屋さんの担当者しだいです。だからこそ、お部屋の探し方としては、のんびり探しているならwebで探す方法も良いですが、良い物件に住みたい!後悔したくない!と思ったら、何社かに聞いてみると言う方法がベストじゃないかな〜と思います。
■どんなペットを飼えるのか
ペット飼育可なので、どんなペットでも飼えるかと言うとそうではありません。何も書いていなければ、オーナー様が許可したペットのみ飼育可と言う事になります。最近、特に猫を飼いたいお客様が増えています。ペット飼育可=猫も飼えるではないと言う事は念頭に置いてください。希に、契約する段階で初めて猫を飼う事がわかり、契約しようとしていた物件が猫は飼えなかった・・・なんて事になると、そこから再び部屋を探す事になってしまいます。これは、担当者が確認してないのが問題ですけどね。

 

■ペット飼育可だけどマナーも大切
ペット飼育可物件だから、どんな飼い方をしてもいいと言う事ではありません。原則的にはケージ内で飼う事が理想ですが、そこはペットを飼う側のマナーだったり、気遣いは必要なんじゃないかなと思います。一日中吠えているワンちゃんとか困りますよね。以前、ペット可物件の写真を撮りに行った時の事なんですが、駐車場に車を止めて、歩き始めた途端、どこかのお部屋のワンちゃんが「わん!わん!わん!」と凄く吠えてました。毎日、そこに帰る生活ちょっと嫌だな〜と私は思ったので、そういう人もいると言う事は知っていて欲しい気がします。

 

最近増えてきた猫ちゃんは、トイレ(スプレーを含む)と爪とぎですよね。これは、管理会社やオーナー様によっては、大きなトラブルになる可能性があります。自分が退去した後、新しい入居者様がいると言う事は意識してペットと共生を楽しんでいただきたいと思います。

賃貸物件を探す前に

■全ての人が得したい
ところで、お部屋選びのタイミングって?いつがいいんでしょう?
心の中で「今でしょう!」と言いたくなりますが、ぐっ・・・と押さえます。(^_^;)
不動産屋の立場で考えると、圧倒的に繁忙期と言われる2月3月は避けた方がいいと感じます。
だって、忙しいとわかっている時に頼んでも、ホントに親身に考えてくれるか疑問です。
大きい声では言えませんが、大手さんはスタッフの数も多いけど、そのキャパを超えるお客様がご相談しているはずです。そりゃ不安になりますよね。ちゃんと探してくれてるのかな〜って。

 

そこで、賃貸担当の私の本音をこっそり教えちゃいます。
2月、3月は避けて欲しいと言うのが本音ですが、異動の場合は仕方がありませんよね。4月から新年度と言う企業が多いので自然と2月、3月の異動になってしまいます。短いところは10日くらいで決めなきゃいけないなんて事もあります。賃貸物件にこだわりが無いなら、不動産屋さんに任せて物件をリストアップしてもらい、その中で決めるのが一番早いと思います。賃貸物件って、多少の不便さは感じても妥協も必要なんじゃないでしょうか。

 

でもね〜。2年、3年って結構長いんですよね。生活の基盤とも言える住宅に不満を感じながら住むのって結構苦痛です。
そうなんです。完璧な物件は見つからないかもしれないけど、満足できる物件を見つけてくれる不動産屋さんかどうかが重要だと思っています。これって、不動産屋さんの規模じゃないんですよね。賃貸担当者の経験と価値観が自分と合うかどうかだと思います。

 

やっぱり人間ですからねぇ。ですから、ここに今書いている事は、私の価値観で書いているので、「何言ってるかわかんない」と思った方は、たぶん合わないのかも・・・・・<(_ _)>

 

「良い物件をご紹介したい!」と、ほとんどの賃貸担当者が思っているはずです。喜んで欲しいし、楽しい生活や時間を過ごして欲しいと・・・・
ところが、そういう良い物件は、当然人気物件だったりします。と言う事は、すぐに申込が出る可能性が高いと言う事です。特に2月、3月のような繁忙期は、スピードが勝負だったりします。お客様の希望を聞いて物件を絞り込んで、状況確認をして、いち早くお客様にご紹介する事が賃貸担当者の仕事だと思います。

 

昔なら、「2〜3日止めといてください」と言うのが通用したのですが、今はシビアです。

 

・入居申込書が出るまで止めません。
・入居申込書は先着順に受け付けます。

 

「すぐに決められない」と言う気持ちもわかるんです。でも、こんな事をしていたら、不動産屋さんとオーナー様や管理会社様との信頼関係は崩れてしまいます。
と言う事で、賃貸担当者がご紹介したお部屋は、全力で探した結果なので、もしその中で見つからないなら、不動産屋さんを変えて探す事をオススメします。
「いやいや、そんな時間は無いでしょう!」たしかに、私もそう思います。

 

不動産屋さんは一社だけでいいのか?私は、複数の不動産屋さんを使う方がいいと思います。結果的にお客様の希望に近いお部屋を提案してくれた不動産屋さんを使えばいいだけです。

 

 

■探し方が変わってきている
繁忙期でなくても良い物件はすぐに決まります。人気物件は退去前(内覧せずに)決まる事さえあります。本音を言うと、やはり内覧はして欲しいな〜と思います。賃貸担当者が内覧した事があり、私のように寸法を実際に測って間取り図作成していれば、思い出して気づいた事を言えるかもしれませんが、全く見た事が無いお部屋だと少し不安です。でも、それも探し方の一つです。今は、物件情報も豊富です。最初から入居希望の物件が決まっているお客様も増えているように感じます。

 

入居したい物件が決まっているなら伝えた方がいい!!!

 

そりゃそうです。その時に、その物件に入居したい理由も伝えた方がいいと思います。なぜなら、その物件が募集されるまで何年も待つのか?と言う事になります。賃貸担当者としては、理由がわかれば、代替物件も探しやすくなります。
特定の物件に住みたいのか?(何年でも待つのか?)
デザイナーズ物件(アルテマイスター・AKH)
ハウスメーカー(ユーミーマンション・DKセレクト・D-room・東建コーポレーション・シャーメゾン)
通学区(特定の小学校に通学させたい・学校の近く)
ペット可物件(すでに飼っている・今後飼う予定)


そりゃあ安い方がいいに決まってる。

■家賃交渉は当然します。でも順番があります。
最近、「家賃下がりませんか?」「初期費用をもっと抑えたいんですけど・・・」「初期費用ゼロじゃないんですか?」
最初から聞かれる事があります。
「あれっ?条件書いてなかったかな??」
賃貸物件なので、当然、賃貸する条件があります。それは、オーナー様が考える賃料です。もちろん理由もあるでしょう。その条件で借りたい人を仲介するのが不動産屋さんの仕事と言う事になります。

 

不動産検索サイトでも家賃の絞り込みは必ずするはずです。だから最初から家賃交渉ありきと言うのは変です。オーナー様としても、最初から家賃交渉されるのは嫌だと思います。

 

・デザイナーズ物件に関しては家賃交渉は難しいと思います。「賃料が高くても入居したい」と思うのがデザイナーズ物件です。
・空いてるお部屋が多い物件は交渉しやすいですが、不人気なのかタイミングなのかを見極める必要があります。

■初期費用ゼロ・初期費用が安くなる理由
さて、そもそもですが、今まで必要だったはずの費用が、そんな簡単に不要になる事があるのか???
ちょっとだけ考えてみましょう。

たとえば、こんな計算書のマンションがあり、最近、家賃交渉が増えてきた。さらに、空いているお部屋も増えてきた。
オーナー様的には、これ以上部屋が空くのは困るのでなんとかしたいと考えます。さらに、毎回家賃交渉も煩わしいので家賃を下げる事も検討します。しかし、家賃を一度下げてしまうと、その後、元に戻す事は難しくなります。また、他の部屋の入居者様に知られたくないので家賃を簡単に下げられない。
「2,000円なら家賃交渉可能かも」
私ならそう思います。なぜなら毎月2,000円を2年間で48,000円なら、賃料の約1ヶ月分です。礼金2ヶ月分あるので、それで部屋が決まるならオーナー様にとっても悪くない話だと思うからです。
初期費用ゼロは、この考え方を発展させた形だと思います。
前回募集された時の賃料を覚えている人はいないと思います。だって、何年も探している人は希だからです。

 


同じ部屋です。賃料(家賃+駐車場代)を1ヶ月分フリーレントにします。保険と保証料と鍵交換料をオーナー様が負担します。仲介料は、オーナー様が不動産屋さんに払えば、初期費用ゼロです。でも、家賃は上がってるんですよね〜。
もちろん、オーナー様の負担も大きいけど、入居者様が長く住めば(4年くらいかな)回収できます。そもそも空いてる事が問題なので・・・
入居者様は、おそらく家賃が上がっている事より初期費用ゼロの魅力の方が勝っています。
もし、退去時精算金にする事で初期費用ゼロを実現してるとしたら、オーナー様は喜んでくれるはずです。

 

・初期費用ゼロにはちゃんと理由があると言う事を理解した上で判断してください。
・入居から退去するまでのトータル費用を考えてください。
・やっぱり毎月の賃料(家賃+駐車場代)ベースで比較してください。

よくあるパターンをご紹介しました。オーナー様は早く決まって欲しい。入居者様は良い条件で入居したい。
その仲介をするのが不動産屋の仕事ですね。

ところで久保田商事ってどんな会社なの?

事務所イメージ

弊社の公式サイトの会社案内のページづくり、非常に苦労してまして・・・・
SHYな方が多くて写真NGなんですよね〜。
事務所は吉村町の日向路と言うラーメン屋さんの二階にあります。ラーメン屋さんの看板の方が大きいので、それ目印でいいかも(苦笑)
自社ビルなのでラーメン屋さんがテナントとして入っている感じですね。
ちなみに、ラーメンおいしいのでぜひ1度食べてみてください。
私は塩ラーメン推しですが・・・・・

 

まあ、ラーメン屋さんのインパクトが強すぎてラーメン屋さんの駐車場から「どこですか?」なんて電話がある事も・・・・
こればっかりは仕方ありませんね。地味なので・・・

 

ただ、管理物件は結構あるんですよ!!!

 

ピーチフローレT〜X@吉村町
パストラル@吉村町
布施マンションU吉村町浮之城
ゴールドマリー@大字島之内
山下ビル@堀川町
コーポラスコダマ@清武町加納
EKビルU@佐土原町下田島
綾グリーンコーポ@綾町

 

スタッフは売買担当の佐藤、賃貸担当の本部(私)、事務の加藤の3人に宅建士と社長の5人の事務所です。
フレンドリーな社風なので、話しやすいとは思うんですが、事務所が少し入りにくいかな〜
駐車場は広いですが、ラーメン屋さんも使うので、お昼時は厳しいかもしれません。

 

 


お部屋探しの流れ

■いろいろな探し方

【不動産検索サイト】
HOME'S
CHINTAI
SUUMO
at home
スマイティ

【弊社検索サイト】
久保田商事

最初に伝えたい事は一つです。どんな検索サイトでも、物件を登録していないと見つからないし、表示された物件だから必ず募集中だとは限らないと言う事です。
「なんだそれ!」
でも、実際そんな事が起きるんです。
なぜ、そんな事が起きるのか・・・・
登録済みの物件なら、すぐに対応できると思います。でも、そうでない物件、例えば、人気物件の場合、物件写真や間取り図等の準備ができていない事もあります。また、心理として、「すぐに決まっちゃうかも」と思った場合、他の物件情報更新を優先してしまう事もあるでしょう。

 

さらに、決まった物件を消す作業より、登録、表示させたい気持ちが優先してしまう事もあるでしょう。また、申込が出た状態なら、入居審査でNGになったり、キャンセルになったりする可能性もあるので、後日まとめて非表示にする事もあります。例えば募集されなくなって一ヶ月も放置されているとしたら問題ですが、作業スケジュール的に表示のままと言う事もあります。私なら、賃貸物件の検索サイトは参考くらいの感覚で使うかも・・

 

本来、募集していな賃貸物件を取引可能物件としてインターネットにて広告している事は、「おとり広告」となり、宅建業法と表示規約において禁止されています。

ただし、何度も同じ事を書きますが、管理的な問題と言う事もあります。弊社の場合、不定期ですが一週間以上メンテナンスをしない事はありません。もし、申込が出てキャンセルになったとしても、すぐに表示する事も難しいかなと思います。特に人気物件は、数日で決まる事も多々あるので、登録さえしない事もあります。気になる物件があれば、お問い合わせいただく方がよいと思います。

 

 

【私の探し方】

と言う事で、もし、私が探すならこんな感じで探すのかな〜と言うのを書いておきます。参考にしてみてください。
おそらく、すぐでも引っ越せる準備ができている人と、これから探そうと言う人では探し方が全く違うはずです。何パターンかで書いていきましょう。

 

参考1

希望条件が決まっていて、部屋も見つかっているなら、直接何社かにお問い合わせします。
※もちろん、複数の物件検索サイトで募集中と表示される事を確認します。
知りたい事は、希望物件の内覧可能か?(当然、契約できるか?)、初期費用はどれくらいか?(各社比較する為)
物件についてどんな感じなのか?(担当者が物件を知っているか?)

 

理由は、簡単です。
物件によっては、仲介業者(不動産会社)の指定されているお部屋もあります。たぶん、オーナー様と担当者か会社のつながりなんでしょうね。
契約できなければ意味がないので!初期費用は、計算書を出してもらいます。これもメールやラインだと楽ですよね。例えば、割高な抗菌処理代とか・・・・
そして、実際に担当者がその物件を知っているかが結構重要で、知らない人に質問しても不安ですからねぇ。
また、対応の早さも重要ですね。すぐにレスポンスがあると、やっぱ気持ちいいです。

 

参考2

希望条件は、だいたい決まっているけど部屋を探している途中なら、まずは、どんな物件があるかを条件を変えて探してみます。意外と希望条件ってブレがちで、そこがブレると、お部屋を決められない可能性も高いと思います。
もちろん、予算に余裕があればいい条件で探せるでしょう。でも予算が厳しいなら、どの条件の優先順位を上げるかを見極める必要があります。例えば、今、私は下原町に住んでいるんですが、そこを選んだ理由は、立地と家賃です。
一人暮らしなので、家賃はできるだけ安い方がいいし、たまにお酒飲みに行きたいので、まあ歩いて繁華街まで行けるな〜と思ったからです。もちろん、駐車場も必要でしたが、下原町だと3,000円〜5,000円くらいだったのも理由の一つです。
そうやって、自分の希望条件を確定させたら、何社かにゆるーくお問い合わせします。もちろん、まだお部屋は見つかっていないので、こんな条件でお部屋ありますか?みたいな感じでいいと思います。
おそらく、ここで結構、反応が違う可能性があります。やはり、レスポンスの早い担当者さんがいいかな〜

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